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临沂市住宅物业服务收费管理实施办法

发布时间: 2014-03-28 17:06:54   作者:本站编辑   来源:本站原创   浏览次数:
摘要:

 

 
 
第一条 为规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》和《山东省住宅物业服务收费管理办法》等有关规定,结合我市实际,制定本实施办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业服务、收费及监督管理。
第三条 本办法所称住宅物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,向业主或者物业使用人收取的费用。
第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业,鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场形成。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
第六条 市、县(区)政府价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限,负责本行政区域内物业服务收费的日常管理和监督检查工作。
第七条 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价。兰山区、河东区、罗庄区、经济开发区、高新技术开发区、临港经济开发区区域内基准价格及浮动幅度由市价格主管部门会同同级物业主管部门制定,报同级人民政府批准并每年向社会公布;各县价格主管部门会同同级物业主管部门制定各自区域内的基准价格及浮动幅度,报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准,由建设单位与前期物业服务企业在相应服务等级规定的基准价和浮动幅度内约定,并列入购房合同中。
非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价,由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。
第八条 普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素,实行分等级定价。
物业服务等级标准分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级五个等级。其中一星级为最低等级,五星级为最高等级。具体见附件三。
第九条 普通住宅物业服务成本包括:
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用;
(三)物业管理区域清洁卫生费用;
(四)物业管理区域绿化养护费用;
(五)物业管理区域秩序维护、安全防范费用;
(六)办公费用;
(七)物业服务企业的固定资产折旧;
(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(九)经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
供水二次加压设备运行电费和供热换热站、加压设备运行电费、水费由供水、供热单位承担,不得列入物业服务成本。
第十条 物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。
建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。
前期物业管理住宅小区,因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的,物业服务收费应当适当减免,减免比例不应低于20%,具体减免比例应当在前期物业服务合同中约定,差额部分由建设单位补偿物业服务企业。
第十一条 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的,物业服务费用由开发建设单位全额缴纳。
业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的,物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。
物业服务合同有约定的,物业服务费可以预收,预收时间一般不超过半年。
第十二条 物业服务费按照法定房屋产权面积(不含与住宅配套的储藏室面积)计收。已办理产权证的,以《房屋所有权证》记载的房屋面积计收;未办理房产证的,按购房合同标明的房屋建筑面积计算。
改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室实行市场调节价,按相应的经营性用房物业服务费标准收取。
第十三条 房屋交付后空置一年以上的,其物业服务费按实际执行标准的80%交纳物业服务费,合同另有约定的,从其约定。
第十四条 车位租赁费实行政府指导价,兰山区、河东区、罗庄区、经济开发区、高新技术开发区、临港经济开发区区域内基准价格及浮动幅度按市政府发布的指导价格执行;各县价格主管部门会同同级物业主管部门制定各自区域内的基准价格及浮动幅度,并报同级人民政府批准。具体收费标准由承建人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内约定。
第十五条 物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。
停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。
业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定。
己购买车位但未停放车辆的,停车服务费按80%交纳。
第十六条 占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会确定,所收费用属于全体业主共有。
第十七条 物业服务企业对车辆实行出入证(卡)管理的,应当为业主或者物业使用人免费配置出入证(卡)。因遗失、损坏需要补办证(卡)的,可以按照每证(卡)最高100元的标准收取工本费,除此之外不得再另行收取押金、门禁系统管理费、运行费。
第十八条 物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。
除前款规定以外的其他外来车辆,停放超过2个小时的,可以收取一定停车费用。
第十九条 供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。
专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第二十条 业主装修房屋,施工前应与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议,缴纳装修保证金,装修保证金的收取和退还由业主或者物业使用人与物业服务企业在住宅装饰装修服务协议中约定。在业主装修完毕后,经物业管理企业检查验收合格,装修保证金应自检查合格之日起90日内退还业主。除此之外,物业服务企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取押金、保证金。
业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾,应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放,并承担清运费用。按有关规定自行清运的,物业服务企业不得收费;委托物业服务企业处理的,建筑垃圾清运收费由双方协商确定。
业主或物业使用人按规定缴纳了物业服务费后,物业服务企业不得再向业主或物业使用人收取装修电梯使用费、装修管理费及与装修相关的管理费用。
第二十一条 安装并使用中央空调和集中式太阳能的普通住宅小区,其运行费用物业服务企业应单独列账,并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。
第二十二条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十三条 物业服务企业应当加强价格自律,遵守价格法律法规政策,严格履行物业服务合同,服务标准与收费标准应当质价相符。
第二十四条 物业服务企业应在物业管理区域内显著位置,将服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话12358等进行公示,接受业主的监督,不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。
第二十五条 业主委员会应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支帐目。
第二十六条 物业服务企业违反规定以及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。
物业服务企业依约履行义务的,业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费,不得以各种理由拒绝交纳。业主拒不缴纳物业服务费的,物业服务企业可依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负有连带责任。
物业产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费。
第二十七条 市、县政府价格主管部门对物业服务收费实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求,如实反映情况,提供必要的资料。
第二十八条 政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的,由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚:
(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;
(二)低于服务等级要求提供服务并收费的;
(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;
(四)强制服务并收费的;
(五)不按规定实行明码标价的;
(六)其他违反价格法律、法规规定的行为。
第二十九条 本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的,物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行,合同到期后按本办法规定执行。
未成立业主委员会的老旧小区按原规定执行,确需调整标准的,经业主大会同意,可按本办法规定执行。
第三十条 其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。
第三十一条 本实施办法自201211日起施行。临沂市物价局、建设局、房产管理局《关于制定临沂市城市住宅小区物业服务收费标准的通知》(临价费发〔200524号)同时废止。
 
附件一:临沂市区普通住宅前期物业服务政府指导价格
附件二:临沂市区普通住宅小区停车服务费、车位租赁费政府指导价格
附件三:住宅物业服务等级标准。
 
 
 
 
附件一:
 
临沂市区普通住宅前期物业服务政府
   

服务星级
基准价格
浮动幅度
不带电梯普通住宅
(元/平方米/月)
带电梯普通住宅
(元/平方米/月)
一星级
0.30
0.80
±20%
二星级
0.50
1.00
三星级
0.70
1.30
四星级
0.90
1.50
五星级
1.10
1.90

    注:1、以上带电梯普通住宅物业服务费基准价格含电梯运行费用。
2、以上市区普通住宅前期物业服务政府指导价格试行一年。
 
 
 
附件二:
 
临沂市区普通住宅小区
停车服务费、车位租赁费政府指导价格

 
基准价格
(元//车位)
浮动幅度
 
停车
服务费
普通停车位
30
可上浮20%,下浮不限
指物业管理区域内业主共有车库内的车位
 
使用机械立体停车装置停车位
60
可上浮20%,下浮不限
车位
租赁费
普通停车场
200
可上浮20%,下浮不限
市政府临政办发2010125号规定
高级停车场
300
可上浮20%,下浮不限

 
 
 
 
 
附件三:
 
住宅物业服务等级标准
 
 
一、综合管理服务
1、前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。
2、承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
3、客户服务场所工作时间不少于8小时,设置并公示24小时服务电话。
4、报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修记录。
5、实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布一次物服资金的收支情况。
6、每年的沟通面不低于小区住户的50%,每年至少2次征询业主对物业服务的意见,满意率达80%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访,不满意事项回访率达70%,处理率达80%以上。
二、房屋、共用设施、设备维护与管理服务
1、制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度。
2、每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
3、业主或物业使用人装修前,物业服务企业应依规定与其签订装修协议,告知业主或物业使用人装修须知,并监督装修过程。对违规装修,影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,应及时劝阻或制止。
4、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关部门。
5、发现房屋结构损坏时,应及时告知相关业主委员会、部门并安排专项维修。
6、发现道路、路面、侧石、窨井盖损坏时,应及时告知相关业主委员会、部门并安排专项维修。
7、雨、污水管道及化粪池遇有堵塞时应进行清理、清掏。
8、对危险隐患部位设置安全防范警示标志。
9、路灯、楼道灯完好率不低于80%,院落照明灯按时开启,满足使用要求。
10、在每年供热季开始前完成承担的采暖供热系统的年度检修保养工作。
11、委托专业电梯维保单位按质检部门要求对电梯进行保养,每年进行安全检测,并在轿厢内张贴《年检合格证》;电梯发生故障时,物业管理人员应及时通知电梯维保单位,并监督维保单位对故障进行修复。
12、每年对避雷装置进行1次检查,锈蚀、变形、断裂部位及时修复,保证其性能符合国家规定。
三、协助公共秩序维护服务
1、人员要求
1)公共秩序维护人员应身体健康,有较强的责任心,能协助有关部门维持小区正常生活秩序。
2)对小区日常护卫事项保持高度警惕,并做出正确反应。
2、门岗
1)建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度,落实岗位职责制,人员到位,责任到位。
2)保障值班电话畅通,接听及时。
3)主出入口有专人24小时值勤,按照服务合同要求进行进出车辆管理、访客登记。
4)对大型物品搬出进行登记,记录规范、详实。
5)对装修及其它临时施工人员的出入进行登记并加强询问,阻止小商小贩、可疑人员随意出入。
6)保持出入口环境整洁、有序,道路畅通。
3、巡逻
1)每6小时在小区内巡逻1次。
2)巡查中发现异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。
4、车辆管理
1)小区内设置简易的交通标志。
2)按照合同约定对车辆进行管理,确保车辆有序停放,消防通道中禁止停放车辆,保证消防通道的畅通,对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。 
3)车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。
   
4)收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班,车辆出入记录规范、详实。
5)住宅小区中的车库不应私自改建、分隔、拆除。
6)非机动车应定点停放。
5、紧急事故防范
1)对洪涝、地震等突发性自然灾害,火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案,明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
2)对因故障导致的临时性停水、停电事故,应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。
3)每年组织1次以上应急预案演习。
四、保洁服务
1、楼内保洁
1)楼层通道和楼梯台阶,每周清扫2次,地面每两周湿拖1次。
2)楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每月清洁1
3)共用门窗玻璃,每季度擦拭1次。
4)电梯轿厢地面、四壁每周清洁2次,无灰尘。
2、外围保洁
1)道路每日清扫1次。雨雪天气及时清扫主要通行道路,方便出行。
2)停车场、共用车库或车棚每周清扫1次。
3)绿化带及草坪上的垃圾每周清扫1次。
4)天台、明沟、上人屋面每半年清扫1次。
5)路灯、楼道灯每半年清洁1次。
6)设有公共卫生间的,每日清洁1次。保持通风,无杂物。
3、垃圾收集与处理
1)应设置生活垃圾集中投放点,垃圾日产日清,周围地面无散落垃圾。
2)垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。
五、绿化服务
根据住宅小区内绿化实际情况应做到:
——对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护;
——定期清除绿地杂草、杂物;
——无大面积病虫害。
 
 
一、综合管理服务
1、前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。
2、承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
3、客户服务场所工作时间不少于8小时,其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。
424小时受理业主或物业使用人报修。急修30分钟内到现场处理,一般修理3日内完成(预约除外)。
5、对业主或物业使用人的投诉在3日内答复处理。
6、实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次物服资金的收支情况。
7、每年开展1次以上一定规模的社区文化活动。
8、每年的沟通面不低于小区住户的60%,每年至少2次征询业主对物业服务的意见,满意率达85%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访,不满意事项回访率达80%,处理率达85%以上。
二、房屋管理与维修养护服务
1、制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度。
2、每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
3、业主或物业使用人装修前,物业服务企业应依规定与其签订装修协议,告知业主或物业使用人装修须知,并监督装修过程。对违规装修,影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,应及时劝阻或制止。
4、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关部门。
5、每年一次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行1次检查并有记录,发现损坏及时告知相关业主、部门并安排专项维修。
6、每季对楼内公共部位门窗进行1次巡视,保持玻璃、门窗配件完好,开闭正常。
7、每季对路面、侧石、窨井盖等设施进行1次巡检,发现损坏及时告知相关业主、部门并安排专项维修,要求窨井不漫溢,井盖不缺损,能正常使用。
8、适时清理、清掏楼外雨、污水管道及地面排水沟,并保持畅通。
三、共用设备设施维修、保养服务
1、对存在危险隐患的共用设施、设备维护部位设置安全防范警示标志。
2、路灯、楼道灯完好率不低于85%,院落照明灯按时开启,满足使用要求。
3、在每年供热季开始前完成承担的采暖供热系统的年度检修保养工作。
4、载人电梯24小时正常运行;按质监部门要求委托专业电梯维保单位定期对电梯进行保养,每年进行安全检测,并在轿厢内张贴《年检合格证》;电梯发生故障时,物业管理人员应及时通知电梯维保单位,并监督维保单位对故障进行修复。
5、每年对避雷装置进行1次检查,锈蚀、变形、断裂部位及时修复,保证其性能符合国家规定。
四、协助公共秩序维护服务
1、人员要求
1)有专职公共秩序维护人员,身体健康,有较强的责任心,能协助有关部门维持小区正常生活秩序。
2)对小区日常护卫事项保持高度警惕,并做出正确反应。
2、门岗
1)建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度,落实岗位职责制,人员到位,责任到位。
2)保障值班电话畅通,接听及时。
3)主出入口有专人24小时值勤,按照服务合同要求进行进出车辆管理、访客登记。
4)对大型物品搬出进行登记,记录规范、详实。
5)对装修及其它临时施工人员实行出入证管理,加强出入询问,阻止小商小贩、可疑人员随意进入
6)保持出入口环境整洁、有序,道路畅通
3、巡逻
1)制定巡查方案,每5小时巡查1次,重点部位增加巡查频次。
2)每天不定时巡查楼梯间等室内公共区域,保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。
3)巡查中发现各区域内的异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。
4、车辆管理
1)小区内设置简易的交通标志,地面有停车点
2)按照合同约定对车辆进行管理,确保车辆有序停放,消防通道中禁止停放车辆,保证消防通道的畅通,对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。
3)车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。
4)收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班,车辆出入记录规范、详实。
5)车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。
6)非机动车应定点停放。
5、紧急事故防范
1)对洪涝、地震等突发性自然灾害,火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案,明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
2)对因故障导致的临时性停水、停电事故,应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。
3)每年组织1次以上应急预案演习。
五、保洁服务
1、楼内保洁
1)楼层通道和楼梯台阶,每日清扫3次,地面每两周湿拖1次。
2)楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每月清洁2
3)共用门窗玻璃,每2月擦拭1次,目视干净。
4)电梯轿厢地面、四壁每2天清洁1次,无积尘。
2、外围保洁
1)道路每日清扫1次。雨雪天气及时清扫主要通行道路,方便出行。
2)停车场、共用车库或车棚每周清扫2次。
3)休闲、娱乐、健身设施每周清洁2次。
4)绿化带及草坪上的垃圾每周清扫2次。
5)门卫、岗亭每周清扫2次。
6)天台、明沟、上人屋面每季清扫1次。
7)路灯、楼道灯每季清洁1次。
8)设有公共卫生间的,每日清洁1次;每月1次对公共卫生间进行消杀
3、垃圾收集与处理
1)应设置生活垃圾集中投放点,垃圾日产日清,周围地面无散落垃圾。
2)建筑垃圾设置临时垃圾池,集中存放,定期外运。
3)垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。
4、卫生消杀
针对灭蚊、蝇、蟑螂、鼠的实际需要和季节特点制定具体计划,开展卫生消杀。
六、绿化服务
根据住宅小区内绿化实际情况应做到:
——对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护;
——定期清除绿地杂草、杂物,杂草面积小于10%
——对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新,存活率达到70%
——适时组织防冻保暖,预防病虫害;
——树木侧枝分布基本均匀,不影响车辆行人通行,与建筑架空线路无刮擦。
 
 
一、综合管理服务
1、前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。
2、承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
3、客户服务场所工作时间不少于8小时,其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。
424小时受理业主或物业使用人报修。急修20分钟内到现场处理,一般修理2日内完成(预约除外)。
5、对业主或物业使用人的投诉在2日内答复处理。
6、实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次物服资金的收支情况。
7、能提供三种以上便民(无偿)服务,如电瓶车接送、配置手推车、邮件收发、信息咨询等。
8、每年开展2次以上一定规模的社区文化活动。
9、每年的沟通面不低于小区住户的70%,每年至少2次征询业主对物业服务的意见,满意率达90%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访,不满意事项回访率达80%,处理率达90%以上。
二、房屋管理与维修养护服务
1、房屋管理
1)制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。
2)每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
3)小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显。
4)房屋外观完好、整沽,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无明显污迹。
5)楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍,使用安全。
6)室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁、统一、美观,无安全隐患或破损。
7)对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关部门。
2、巡查与维修养护
1)巡查
物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目,包括:
——每年1次观测房屋结构,发现特殊情况及时上报,必要时请专业单位进行检测评定;
——每年检查1次墙体、墙面;
——每年检查1次顶棚;
——每年检查1次楼梯、扶手;
——每年检查1次屋面保温隔热层、防水层;
——每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊;
——每年全面检查1次楼板、地面砖;
——每季巡查1次小区各标识;
——每月全面检查1次公共门窗;
——每月巡查1次路面、侧石、井盖等;
——每月巡查1次围墙;
——每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品;
——每月巡查1次室外健身设施、儿童乐园。
2)维修服务
在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定,属于物业服务费用中支出的维修项目在3日内组织修复;需要动用维修资金的,应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划,并于3日内向业主委员会提出书面申请,根据业主大会的决定组织维修。
3、装饰装修管理
1)受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记,与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议,告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。
2)装饰装修期间每日巡查1次现场,发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修,影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,应及时劝阻或制止;拒不改正的,报告相关行政主管部门及业主委员会,并在物业管理区域内公示。
3)装饰装修结束后进行检查,对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。
4)委托清运装修垃圾的,应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖等措施,在3-5日内清运。自行清运装修垃圾的,应采用袋装运输或密闭运输的方式,在3-5日内清运。
三、共用设备设施运行、维修、保养服务
1、供配电
1)每日1次对设备运行状况进行检查,低压配电室可每月巡查1次。
2)高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘,按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。
3)配电室安全标识、安全防护用品齐全,通风照明良好,能有效防止蛇鼠等小动物进入;无有毒有害危险品及杂物存放,环境整洁。
4)无自身系统故障引起的计划外大面积停电。
2、公共照明
1)院落、楼道照明巡查每月1次,及时修复损坏的开关、灯口、灯泡;保持公共照明灯具清洁,亮灯率90%以上;院落照明灯按时开启,满足使用要求。
2)公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次,控制柜工作正常,无损坏组件;灯具基本无损坏、无变形、无锈蚀,完好率85%以上。
3、电梯
1)电梯设备运行情况每日巡查1次,建立记录。
2)保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好,轿厢内整洁。
3)委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养,每年进行安全检测,并在轿厢内张贴《年检合格证》,并对维保单位保养工作进行监督,保存相关记录。
4)电梯发生故障,物业管理人员应及时通知电梯维保单位,并督促维保单位对故障进行修复,一般性换件维修1日内完成,较为复杂维修3日内完成;发生困人或其它重大事故,物业管理人员应立即通知电梯维保单位,并在15分钟内到达现场,开展应急处理,协助专业维修人员进行救助;物业服务企业保存相关记录。
4、给排水
1)生活供水
泵房设备运行情况每日检查1次;地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每月1次。
水泵、阀门进行全面检查、检测、保养每年1次,保证正常供水;水泵润滑点注油每月1次,水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。
水箱、水池每年清洗2次,检查保养附属配件,并对水质进行化验,二次供水水质符合国家饮用水标准。
水箱、水池管理具备一箱一卡;上人孔盖板完好并加锁;溢流管口安装防护网并完好;每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理,确保供水的安全性。
泵房环境整洁,通风良好,无杂物存放,能有效防蛇鼠等小动物进入。
2)雨污水排放
公共污水管道每年检查1次,视情况进行清通,排水畅通。
雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次,视情况进行清通,排水畅通,无堵塞。
污水提升泵检查保养每年1次,对化粪池进行清挖、清抽,集水坑定期清理。
雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。
不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆,损坏井盖及时更换。
5、供热设施
1)自行供热的住宅小区,其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理,或由其委托专业供暖公司维护、管理;采用集中供热的住宅小区,物业服务企业可根据集中供热部门的委托,承担小区内供热交换站及二次供热管线的维护和管理。
2)每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。
3)供热季节,供热交换站内应设24小时值班人员,每6小时巡视一次机房和设备,并做好设备运行记录,及时发现和处理设备的各类故障隐患。
4)维修人员每日10002200对小区供采暖阀门进行巡视检查,对巡视中发现的问题应及时采取整改措施,暂时不能解决的应及时上报主管部门。
6、安全防范设施
物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况,选择做好下列维护保养工作:
——监控系统,做到:
设备设施24小时运转正常,实现对管理区域的有效监控,画面齐全、清晰;
按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养;
设备出现故障,能及时修复。
——门禁系统,做到:
每周巡视1次,保证系统工作正常;
门锁、对讲主机检查保养每季1次;
一般性故障2小时内修复;较为复杂的故障2日内修复。
——电子巡更,做到:
调试保养每季1次,保证正常运行;
保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常,巡更违规记录提示功能正常。
——周界防范系统,做到:
主机除尘,压线端子牢固,对射探头牢固性检查每年1次;
报警系统有效性测试每周1次,中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信号;
系统发生故障,一般性故障1小时内修复,较为复杂的故障24小时内修复。
7、防雷接地系统
1)每年对避雷装置进行2次检查,锈蚀、变形、断裂部位及时修复。
2)高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试,保证其性能符合国家规定。
四、协助公共秩序维护服务
1、人员要求
1)专职公共秩序维护人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上,身体健康,有较强的责任心,能协助有关部门维持小区正常生活秩序。
2)有较强的安全防范能力,能正确使用各类消防、安防器械和设备。
3)配备对讲装置或必要的安全护卫器械。
2、门岗
1)建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度,落实岗位职责制,人员到位,责任到位。
2)保障值班电话畅通,接听及时。
3)各出入口24小时值班,主出入口双人值勤,7:009:0017:0019:00设立岗,按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。
4)对大型物品搬出进行登记,记录规范、详实。
5)对装修及其它临时施工人员实行出入证管理,加强出入询问。
6)保持出入口环境整洁、有序,道路畅通,阻止小商小贩、可疑人员随意入内
3、巡逻
1)制定详细的巡查方案,小区院落、车库、车场每3小时巡查1次,重点部位增加巡查频次。
2)每天定时巡查楼梯间等室内公共区域,保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。
3)巡查中发现各区域内的异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。
4、车辆管理
1)按车辆行驶要求设立标识牌和标线,指定车辆停放区域,地上车位标识规范。
2)按照合同约定对车辆进行管理,确保车辆有序停放,消防通道中禁止停放车辆,保证消防通道的畅通,对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。 
3车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。
4)收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班,车辆出入记录规范、详实。
5)住宅小区中的车库不应私自改建、分隔、拆除。
6)非机动车应定点停放。
5、监控
1)设有监控室的应有专人24小时值班,交接班记录规范、详实。
2)监控室收到报警信号后,公共秩序维护人员应按规定及时赶到现场进行处理。
3)监控的录入资料至少保持30日,有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。
6、紧急事故防范
1)对洪涝、地震等突发性自然灾害,火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案,明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
2)对因故障导致的临时性停水、停电事故,应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。
3)每年组织1次以上应急预案演习。
五、保洁服务
1、楼内保洁
1)楼层通道和楼梯台阶,每日清扫1次,地面每周湿拖1次。
2)楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周清洁1次。
3)天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季清洁1次。
4)共用门窗玻璃,每2月擦拭1次,目视干净。
5)电梯轿厢地面每日清洁1次,目视干净。
2、外围保洁
1)主要道路每日清扫1次,目视无明显杂物、污迹和积水;雨雪天气清扫主要道路,方便出行。
2)绿化带:每2日清洁1次,秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。绿化带无杂物。
3)水景:开放期内,每2日清洁1次。水面无明显漂浮物。
4)休闲娱乐、健身设施:每2日擦拭1次。设施表面干净,地面无杂物。
53以下庭院灯、草坪灯:每月清洁1次,目视干净。
6)标识、宣传牌、信报箱、景观小品:每月清洁1次,目视干净。
7)天台、明沟、上人屋面:每2月清洁1次,排水顺畅、无垃圾堆放。
8)设有公共卫生间的,每日清洁1次;每月1次对公共卫生间进行消杀
3、车库、车棚
1)地面每2日清洁1次,每2月冲刷1次。保持空气流通,地面无明显杂物、垃圾、积水。
2)天花板、墙面每季清洁1次,无蜘蛛网。
3)门窗、消防栓、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每季清洁1次。
4、垃圾收集与处理
1)应设置生活垃圾集中投放点,垃圾日产日清,周围地面无散落垃圾。
2)建筑垃圾设置临时垃圾池,集中存放,定期外运。
3)垃圾桶、果皮箱每月清洁2次。
5、卫生消杀
蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次,其它根据季节和当地情况制定具体计划;灭鼠每半年进行1次,无明显鼠迹。
六、绿化服务
根据住宅小区内绿化实际情况应做到:
——对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护,保持观赏效果;
——定期清除绿地杂草、杂物,杂草面积小于10%
——适时进行防冻保暖,定期喷洒药物,预防病虫害;
——树木侧枝分布基本均匀,不影响车辆行人通行,与建筑架空线路无刮擦。
 
一、硬件设施要求
1、小区内地面停车位数量不多于小区总停车位数量的10%,专用固定停车泊位不少于0.8/户。
2、住宅小区应具备门禁系统、监控系统、电子巡更系统或其他两项以上安全防范设施。
3、小区宜建有配套的休闲活动中心、场地或固定活动馆所,以及满足业主需求的体育活动设施。
4、新建小区绿地率不应低于30%,旧区改建不宜低于25%
5、住宅小区公共服务设施的配建水平应与居住人口规模相对应。
二、综合管理服务
1、前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。
2、承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
3、客户服务场所工作时间不少于8小时,其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。
424小时受理业主或物业使用人报修。急修20分钟内到现场处理,一般修理1天内完成(预约除外)。
5、对业主或物业使用人的投诉在2天内答复处理。
6、住宅小区项目经理应具有物业管理师资格,有4年以上的物业服务工作经验,并有2年以上小区项目经理任职经历。
7、实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布2次服务资金的收支情况。。
8、能提供五种以上便民(无偿)服务,如电瓶车接送、配置手推车、短时间内存放物品、邮件收发、信息咨询等。
9、每年开展3次以上一定规模的社区文化活动,节假日有专题环境布置。
10、每年的沟通面不低于小区住户的80%,每季至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率达90%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访,不满意事项回访率达90%,处理率达90%以上。
三、房屋管理与维修养护服务
1、房屋管理
1)制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。
2)每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
3)小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显。
4)房屋外观完好、整沽,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。
5)楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍,使用安全。
6)室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损。
7)封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面。
8)建筑设计有要求外不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。
9)对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关部门。
2、维修养护
1)巡查
物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目,包括:
——每年1次观测房屋结构,发现特殊情况及时上报,必要时请专业单位进行检测评定;
——每季检查1次墙体、墙面;
——每年检查2次顶棚;
——每年检查2次楼梯、扶手;
——每年检查2次屋面保温隔热层、防水层;
——每年检查2次天台扶栏、公共防盗网;
——每年检查2次散水坡、雨檐台、连廊;
——每年全面检查2次楼板、地面砖;
——每年检查2次通风口;
——每月巡查1次小区各标识;
——2周全面检查1次公共门窗;
——2周巡查1次路面、侧石、井盖等;
——2周巡查1次围墙;
——2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品;
——2周巡查1次室外健身设施、儿童乐园。
2)维修服务
在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定,属于物业服务费用中支出的维修项目在2日内组织修复;需要动用维修资金的,应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划,并于2日内向业主委员会提出书面申请,根据业主大会的决定组织维修。
3、装饰装修管理
1)受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记,与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议,告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。
2)装饰装修期间每日巡查1次现场,发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修,影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,应及时劝阻或制止;拒不改正的,报告相关行政主管部门及业主委员会,并在物业管理区域内公示。
3)装饰装修结束后进行检查,对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。
4)委托清运装修垃圾的,应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖等措施,在2-3日内清运。自行清运装修垃圾的,应采用袋装运输或密闭运输的方式,在2-3日内清运。
四、共用设备设施运行、维修、保养服务
1、供配电
1)总配电室专人值守,每4小时检查1次设备运行状况,对主要运行参数进行查抄;具备无人值守条件的配电室每日检查1次,用电高峰时期适当增加巡视次数;其它低压配电室每2周巡查1次。
2)高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘,按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。
3)配电室安全标识、安全防护用品齐全,通风照明良好,能有效防止蛇鼠等小动物进入;无有毒有害危险品及杂物存放,环境整洁。
4)无自身系统故障引起的计划外大面积停电。
2、公共照明
1)院落、楼道照明每2周巡查1次,并及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。
2)保持公共照明灯具清洁,亮灯率95%以上;院落照明灯按时开启,满足使用要求。
3)公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次,控制柜工作正常,无损坏组件;灯具无损坏、无变形、无锈蚀,完好率90%以上。
3、电梯
1)配备专业管理人员,电梯设备运行情况每日巡查2次,记录规范、详实;
2)保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好,轿厢内整洁。
3)委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养,每年进行安全检测,并在轿厢内张贴《年检合格证》,并对维保单位保养工作进行监督,保存相关记录。
4)电梯发生故障,物业管理人员应及时通知电梯维保单位,并督促维保单位对故障进行修复,一般性换件维修1日内完成,较为复杂维修3日内完成;发生困人或其它重大事故,物业管理人员应立即通知电梯维保单位,并在15分钟内到达现场,开展应急处理,协助专业维修人员进行救助;物业服务企业保存相关记录。
4、给排水
1)生活供水
泵房设备运行情况每日检查2次;地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每21次。
水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次,保证正常供水;水泵润滑点注油每月1次,水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。
水箱、水池每年清洗2次,检查保养附属配件,并对水质进行化验,二次供水水质符合国家饮用水标准。
水箱、水池管理具备一箱一卡;上人孔盖板完好并加锁;溢流管口安装防护网并完好;每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理,确保供水的安全性。
泵房环境整洁,通风良好,无杂物存放,能有效防蛇鼠等小动物进入。
2)雨污水排放
公共污水管道每年检查2次,视情况进行清通,排水畅通。
雨水管道、化粪池等部位每季检查1次,视情况进行清通,排水畅通,无堵塞。
污水提升泵检查保养每半年1次,对化粪池进行清挖、清抽,集水坑定期清理。
雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。
不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆,损坏井盖及时更换。
5、供热设施
1)自行供热的住宅小区,其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理,或由其委托专业供暖公司维护、管理;采用集中供热的住宅小区,物业服务企业可根据集中供热部门的委托承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理。
2)每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。
3)供热季节,供热交换站内应设24小时值班人员,每4小时巡视机房和设备一次,并做好设备运行记录,及时发现和处理设备的各类故障隐患。
4)维修人员每日10002200对小区供采暖阀门进行巡视检查,对巡视中发现的问题应及时采取整改措施,暂时不能解决的应及时上报主管部门。
6、安全防范设施
物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况,选择做好下列维护保养工作:
——监控系统,做到:
设备设施24小时运转正常,实现对管理区域的有效监控,画面齐全、清晰;
按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养;
设备出现故障,能及时修复。
——门禁系统,做到:
每周巡视1次,保证系统工作正常;
门锁、对讲主机检查保养每季1次;
一般性故障2小时内修复;较为复杂的故障2日内修复。
——电子巡更,做到:
调试保养每季1次,保证正常运行;
保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常,巡更违规记录提示功能正常。
——周界防范系统,做到:
主机除尘,压线端子牢固,对射探头牢固性检查每年1次;
报警系统有效性测试每周1次,中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信号;
系统发生故障,一般性故障1小时内修复,较为复杂的故障24小时内修复。
7、防雷接地系统
1)每年对避雷装置进行2次检查,锈蚀、变形、断裂部位及时修复。
2)高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试,保证其性能符合国家规定。
8、景观配套附属设施设备
1)每日按时开启;每2月检查1次,发现损坏及时修复。
2)重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修,保证各项设施运行正常。
五、协助公共秩序维护服务
1、人员要求
1)专职公共秩序维护人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上,身体健康,有较强的责任心,并定期接受专业培训。
2)能处理和应对小区公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、安防器械和设备。
3)配备对讲装置或必要的安全护卫器械。
2、门岗
1)建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度,落实岗位职责制,人员到位,责任到位。
2)保障值班电话畅通,接听及时。
3)各出入口24小时值班,主出入口双人值勤,7:009:0017:0019:00设立岗,按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。
4)对大型物品搬出进行登记,记录规范、详实。
5)对装修及其它临时施工人员实行出入证管理,加强出入询问,阻止小商小贩、可疑人员随意进入
6)保持出入口环境整洁、有序,道路畅通
3、巡逻
1)制定详细的巡查方案,小区院落、车库、车场每2小时巡查1次。重点部位增加巡查频次,记录规范、详实。
2)每天定时巡查楼梯间等室内公共区域,保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。
3)巡查中发现各区域内的异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施,随时准备启动相应的应急预案
4、车辆管理
1)按车辆行驶要求设立标识牌和标线,规定车辆行驶路线,指定车辆停放区域,地上车位标识规范。
2)按照合同约定对车辆进行管理,确保车辆有序停放,消防通道中禁止停放车辆,保证消防通道的畅通,对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。
3)车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。
4)收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班,车辆出入记录规范、详实。
5)有条件的住宅小区宜建设立体化停车设施。
6)建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守,并对设备使用人进行专业培训。
7)住宅小区中的车库不应私自改建、分隔、拆除。
8)非机动车应定点停放。
5、监控
1)设有监控室的应有专人24小时值班,交接班记录规范、详实。
2)监控室收到报警信号后,公共秩序维护人员应在10分钟内赶到现场进行处理。
3)监控的录入资料至少保持30日,有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。
6、紧急事故防范
1)对洪涝、地震等突发性自然灾害,火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案,明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
2)对因故障导致的临时性停水、停电事故,应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。
3)每年组织1次以上应急预案演习。
六、保洁服务
1、楼内保洁
1)楼层通道和楼梯台阶,每日清洁2次。地面每周湿拖2次,干净整洁。
2)楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每周清洁3次。洁净、无灰尘、无污物;栏杆每月清洁2次。
3)天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每2月清洁1次。
4)共用门窗玻璃,每月擦拭1次。玻璃明亮、目视干净。
5)梯轿厢地面每日清洁1次,灯饰及轿厢顶部每月清洁1次,保持干净、整洁。
2、外围保洁
1)道路:每日清扫2次;雨雪天气及时清扫完毕主要通行道路,方便出行。
2)绿化带:每日清洁1次,秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。花坛表面洁净无污迹,外观整洁。
3)水景开放期内,每日清洁1次。水面无漂浮物,水体无异味。
4)休闲娱乐、健身设施:每2日擦拭1次,每2周刷洗消毒1次。设施表面干净,地面无杂物。
53米以下庭院灯、草坪灯:每2周清洁1次,目视干净。
6)标识、宣传牌、信报箱、景观小品:每2周清洁1次,目视干净。
7)天台、明沟、上人屋面:每2月清洁1次,排水顺畅、无垃圾堆放。
8)设有公共卫生间的,每日清洁2次;每周1次对公共卫生间进行消杀
3、车库、车棚
1)地面每2日清洁1次,每月冲刷1次。保持空气流通,地面无垃圾和杂物。
2)天花板、墙面每2月清洁1次,无明显污迹、蜘蛛网。
3)门窗、消防栓、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每2月清洁1次。
4、垃圾收集与处理
1)垃圾桶布局合理,方便业主使用。
2)垃圾日产日清,周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味。
3)建筑垃圾设置临时垃圾池,集中存放,定期外运。
4)垃圾桶、果皮箱每周清洁1次。
5、卫生消杀
蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次,其它根据季节和当地情况制定具体计划;灭鼠每季进行1次,无明显鼠迹。
七、绿化服务
1、绿化养护
有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理,并做到:
——对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护,保持观赏效果;
——定期清除绿地杂草、杂物,杂草面积小于5%
——对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新,缺株率小于5%,存活率不小于95%,行道树缺株率小于5%,土地裸露面积小于5%
——定期喷洒药物,预防病虫害;
——树木每年修剪1次以上,树冠整齐,侧枝分布均匀,根干部无萌枝,不影响车辆行人通行,与建筑架空线路无刮擦。
2、环境布置
1)绿化总体布局合理,乔、灌、花、草配置得当、层次丰富,视觉效果良好,满足居住环境需要,无侵占现象。
2)绿地设施及硬质景观保持常年完好,无人为破坏现象。
3)开展绿化宣传,对古树名木,保护措施到位,使其生长正常;对稀有树木进行挂牌标识,注明其名称、科属、产地、生长习性等。
 
 
一、硬件设施要求
1、小区内地面停车位数量不应超过小区总停车位数量的10%。专用固定停车泊位不少于1/户。
2、住宅小区应具备门禁系统、监控系统、电子巡更系统或其他3项以上安全防范设施。
3、小区宜建有配套的休闲活动中心、场地或固定活动馆所,以及满足业主需求的体育活动设施。
4、新建小区绿地率不应低于35%,旧区改建不宜低于25%
5、住宅小区公共服务设施的配建水平应与居住人口规模相对应,其中小区应配套建设有教育、医疗卫生、商业服务、金融邮电、社区服务等公共服务设施。
二、综合管理服务
1、业主入住时物业服务企业应提供全面、详细的业主公约、房屋使用手册等。
2、承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
3、客户服务场所工作时间不少于12小时,其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。
424小时受理业主或物业使用人报修。急修15分钟内到达现场,6小时内修复;一般修理1日内完成(预约除外)。
5、对业主或物业使用人的投诉在24小时内答复处理。
6、小区项目经理应具有物业管理师资质,有6年以上的物业服务工作经验,并有3年以上小区项目经理任职经历。
7、实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布2次服务资金的收支情况。
8、能提供六种以上便民(无偿)服务,如代收邮件、电瓶车接送、配置服务手推车、短时间内存放物品、配备雨具、信息咨询等。
9、每年开展4次以上一定规模的社区文化活动,节假日有专题环境布置。
10、每年的沟通面达到小区住户的100%,每季至少1次征询业主对物业服务的意见,并定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单,满意率达95%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访,不满意事项回访率达95%,处理率达95%以上。
三、房屋管理与维修养护服务
1、房屋管理
1)制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。
2)每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
3)小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显。
4)房屋外观完好、整沽,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。
5)楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍,使用安全。
6)室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损。
7)封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面。
8)建筑设计有要求外不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。
9)空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀。
10)对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关部门。
2、维修养护
1)巡查
物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目,包括:
——每年1次观测房屋结构,发现特殊情况及时上报,必要时请专业单位进行检测评定;
——每季检查1次墙体、墙面;
——每季检查1次顶棚;
——每季检查1次楼梯、扶手;
——每季检查1次屋面保温隔热层、防水层;
——每季检查1次天台扶栏、公共防盗网;
——每季检查1次散水坡、雨檐台、连廊;
——每季全面检查1次楼板、地面砖;
——每季度检查1次通风口;
——每半月巡查1次小区各标识;
——每周全面检查1次公共门窗;
——每周巡查1次路面、侧石、井盖等;
——每周巡查1次围墙;
——每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品;
——每周巡查1次室外健身设施、儿童乐园。
2)维修服务
在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定,属于物业服务费用中支出的维修项目在24小时内组织修复;需要动用维修资金的,应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划,并于24小时内向业主委员会提出书面申请,根据业主大会的决定组织维修。
3、装饰装修管理
1)受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记,与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议,告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。
2)装饰装修期间每日巡查1次现场,发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修,影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,应及时劝阻或制止;拒不改正的,报告相关行政主管部门及业主委员会,并在物业管理区域内公示。
3)装饰装修结束后进行检查,对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。
4)委托清运装修垃圾的,应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖等措施,在2日内清运。自行清运装修垃圾的,应采用袋装运输或密闭运输的方式,在2日内清运。
四、共用设备设施运行、维修、保养服务
1、供配电
1)总配电室专人值守,每2小时检查1次设备运行状况,对主要运行参数进行查抄;具备无人值守条件的配电室每日检查1次,用电高峰时期适当增加巡视次数;其它低压配电室每周巡查1次。
2)高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘,按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。
3)配电室安全标识、安全防护用品齐全,通风照明良好,能有效防止蛇鼠等小动物进入;无有毒有害危险品及杂物存放,环境整洁。
4)无自身系统故障引起的计划外大面积停电。
2、公共照明
1)院落、楼道照明巡查每周1次,不定期巡视,及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。
2)保持公共照明灯具清洁,亮灯率100%;院落照明灯按时开启,满足使用要求。
3)公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次,控制柜工作正常,无损坏组件;灯具无损坏、无变形、无锈蚀,完好率100%
3、电梯
1)配备专业管理人员,电梯设备运行情况每天巡查2次。
2)保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好,轿厢内整洁。
3)委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养,每年进行安全检测,并在轿厢内张贴《年检合格证》,并对维保单位保养工作进行监督,保存相关记录。
4)电梯发生故障,物业管理人员应及时通知电梯维保单位,并督促维保单位对故障进行修复,一般性换件维修1日内完成,较为复杂维修3日内完成;发生困人或其它重大事故,物业管理人员应立即通知电梯维保单位,并在15分钟内到达现场,开展应急处理,协助专业维修人员进行救助;物业服务企业保存相关记录。
4、给排水
1)生活供水
泵房设备运行情况每日检查4次;地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每周1次。
水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次,保证正常供水;水泵润滑点注油每月1次,水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。
水箱、水池每年清洗2次,检查保养附属配件,并对水质进行化验,二次供水水质符合国家饮用水标准。
水箱、水池管理具备一箱一卡;上人孔盖板完好并加锁;溢流管口安装防护网并完好;每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理,确保供水的安全性。
泵房环境整洁,通风良好,无杂物存放,能有效防蛇鼠等小动物进入。
2)雨污水排放
公共污水管道每季检查1次,视情况进行清通,排水畅通。
雨水管道、化粪池等部位每季检查1次,视情况进行清通,排水畅通,无堵塞。
污水提升泵检查保养每半年1次,对化粪池进行清挖、清抽,集水坑定期清理。
雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。
不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆,损坏井盖及时更换。
5、供热设施
1)自行供热的住宅小区,其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理,或由其委托专业供暖公司维护、管理;采用集中供热的住宅小区,物业服务企业可根据集中供热部门的委托承担小区内供热交换站及二次供热管线的维护和管理。
2)每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。
3)供热季节,供热交换站内应设24小时值班人员,每2小时巡视机房和设备一次,并做好设备运行记录,及时发现和处理设备的各类故障隐患。
4)维修人员每日10002200对小区供采暖阀门进行巡视检查,对巡视中发现的问题应及时采取整改措施,暂时不能解决的应及时上报主管部门。
6、安全防范设施
物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况,选择做好下列维护保养工作:
——监控系统,做到:
设备设施24小时运转正常,实现对管理区域的有效监控,画面齐全、清晰;
按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养;
设备出现故障,能及时修复。
——门禁系统,做到:
每周巡视1次,保证系统工作正常;
门锁、对讲主机检查保养每季1次;
一般性故障2小时内修复;较为复杂的故障2日内修复。
——电子巡更,做到:
调试保养每季1次,保证正常运行;
保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常,巡更违规记录提示功能正常。
——周界防范系统,做到:
主机除尘,压线端子牢固,对射探头牢固性检查每年1次;
报警系统有效性测试每周1次,中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信号;
系统发生故障,一般性故障1小时内修复,较为复杂的故障24小时内修复。
7、防雷接地系统
1)每年2次检查避雷装置,锈蚀、变形、断裂部位及时修复。
2)高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试,保证其性能符合国家规定。
8、景观配套附属设施设备
1)每日按时开启;每月检查1次,发现损坏及时修复。
2)重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修,保证各项设施运行正常。
五、协助公共秩序维护服务
1、人员要求
1)专职公共秩序维护人员,以中青年为主,45周岁以下的人员占总数60%以上,身体健康,有较强的责任心,并定期接受专业培训。
2)能处理和应对小区公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、安防器械和设备。
3)配备对讲装置或必要的安全护卫器械。
2、门岗
1)建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度,落实岗位职责制,人员到位,责任到位。
2)保障值班电话畅通,接听及时。
3)各出入口24小时值班,主出入口双人值勤,7:009:0017:0019:00设立岗,按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。
4)对大型物品搬出进行登记,记录规范、详实。
5)对装修及其它临时施工人员实行出入证管理,加强出入询问,阻止小商小贩、可疑人员随意进入
6)保持出入口环境整洁、有序,道路畅通
3、巡逻
1)制定详细的巡查方案。公共秩序维护人员手持巡更采集器,按指定的时间和路线每2小时巡查一次,重点部位增加巡查频次。
2)每天定时巡查楼梯间等室内公共区域,保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。
3)巡查中发现各区域内的异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施,随时准备启动相应的应急预案
4、车辆管理
1)按车辆行驶要求设立标识牌和标线,规定车辆行驶路线,指定车辆停放区域,地上车位标识规范。有条件住宅小区宜设立临时停车位。
2)按照合同约定对车辆进行管理,确保车辆有序停放,消防通道中禁止停放车辆,保证消防通道的畅通,对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。
3)车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。
4)收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班,车辆出入记录规范、详实。
5)有条件的住宅小区宜建设立体化停车设施。
6)建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守,并对设备使用人进行专业培训。
7)住宅小区中的车库不应私自改建、分隔、拆除。
8)非机动车应定点停放。
5、监控
1)设有监控室的应有专人24小时值班,交接班记录规范、详实。
2)监控室收到报警信号后,公共秩序维护人员应在5分钟内赶到现场进行处理。
(3)监控的录入资料至少保持30日,有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。
6、紧急事故防范
1)对洪涝、地震等突发性自然灾害,火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案,明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
2)对因故障导致的临时性停水、停电事故,应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。
3)每年组织1次以上应急预案演习。
六、保洁服务
1、楼内保洁
1)楼层通道和楼梯台阶,每日清洁3次。地面每日湿拖1次,干净整洁。
2)楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每日清洁1次,栏杆每周清洁1次。
3)天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每月清洁1次,目视无积尘、无蜘蛛网。
4)共用门窗玻璃,每月擦拭2次,玻璃明亮、目视干净。
5)电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁2次,灯饰及轿厢顶部每月清洁2次,保持干净、整洁。
2、外围保洁
1)道路:每日清扫2次;雨雪天气及时清扫主要通行道路,方便出行。
2)绿化带:每日清洁2次,秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。花坛表面洁净,外观整洁。
3)水景开放期内,每日清洁2次。定期对水体投放药剂或进行其它处理。水面无漂浮物,水体无异味。
4)休闲娱乐、健身设施:每日擦拭1次,每周刷洗消毒1次,设施表面干净。
53以下庭院灯、草坪灯:每周清洁1次,目视干净。
6)标识、宣传牌、信报箱、景观小品:每周清洁1次,目视干净。
7)天台、明沟、上人屋面:每月清洁1次,排水顺畅、无垃圾堆放。
8)设有公共卫生间的,每日清洁2次,每周2次对公共卫生间进行消杀。
3、车库、车棚
1)地面每日清洁1次,每月冲刷2次。保持空气流通,地面无垃圾和杂物。
2)天花板、墙面每月清洁1次,目视无积尘、蜘蛛网。
3)门窗、消防箱、防火门、箱柜等公共设施每月清洁1次,目视无积尘。
4)指示牌、指示灯保持整洁。
4、垃圾收集与处理
1)垃圾桶布局合理,楼道内每一层宜设置1个垃圾投掷点,方便业主使用。
2)垃圾日产日清,周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味。
3)建筑垃圾设置临时垃圾池,集中存放,及时外运。
4)垃圾桶、果皮箱每日清洁1次。
5)能正常使用、维护垃圾生物处理设备、中水处理设备等。
5、卫生消杀
蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次,其它根据季节和当地情况制定具体计划;灭鼠每季进行1次,无明显鼠迹。
6、动物管理
物业服务企业应协助有关部门做好住宅小区内的宠物、家禽、家畜等动物管理工作,不在小区内饲养家禽、家畜及无许可证的宠物等。
七、绿化服务
1、绿化养护
有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理,并做到:
——对草坪、花卉、树篱等定期进行修剪、养护;
——定期清除绿地杂草、杂物,杂草面积小于2%
——对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新,缺株率小于3%,存活率大于95%,行道树缺株率小于3%,土地无明显裸露;
——绿篱、色带及造型植物,轮廓清晰、层次分明、无残枝败叶,造型植物枝叶紧密、圆整,观赏效果良好;
——适时进行防冻保暖,定期喷洒药物,预防病虫害;
——树木每年修剪1次以上,树冠整齐,侧枝分布均匀,根干部无萌枝,不影响车辆行人通行,与建筑架空线路无刮擦;
——定期组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻。
2、环境布置
1)绿化总体布局合理,乔、灌、花、草配置得当、层次丰富,视觉效果良好,满足居住环境需要,无侵占现象。
2)绿地设施及硬质景观保持常年完好,无人为破坏现象。
3)设有景观湖的,保持三季有水,每年春季投放观赏鱼苗,水质良好,每月至少补水1次,每年清淤1次。
4)重大节日或庆典活动,对公共区域进行花木装饰。
5)加强绿化宣传,对古树名木,保护措施到位,使其生长正常;对稀有树木进行挂牌标识,注明其名称、科属、产地、生长习性等。
八、特约服务
物业服务企业为满足部分业主或物业使用人的需求,可根据住宅小区的实际条件及其自身的能力,经双方特别约定,有偿提供但不限于以下服务活动:
——家庭安装、维修服务;
——家庭保洁服务;
——家庭餐饮服务;
——钟点工服务;
——洗衣服务;
——商务(打字、复印等)服务;
——房屋租赁、出售等中介代理服务;
——老年人陪聊服务;
——小家电维修服务;
——搬运服务等。

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